Dépenses de grosses réparations : le rôle du nu-propriétaire
Mise à jour le 25 septembre 2026
Non, le nu-propriétaire n’a pas l’obligation automatique de financer immédiatement les gros travaux dès que l’usufruitier le réclame. Si le Code civil met bien les réparations majeures de structure à sa charge théorique, aucune disposition légale ne permet à l’usufruitier d’exiger judiciairement leur réalisation en cours de démembrement. L’idée reçue selon laquelle le nu-propriétaire devrait payer sur simple demande repose sur une confusion entre l’attribution légale de la dette et l’obligation d’exécuter les travaux.
Ce qu’il faut savoir d’abord
- Les grosses réparations définies par l’article 606 du Code civil touchent exclusivement la structure et la solidité générale de l’immeuble.
- L’usufruitier ne dispose d’aucun moyen de contrainte juridique pour forcer le nu-propriétaire à financer ou exécuter ces gros travaux en cours d’usufruit.
- L’ancienne déduction fiscale directe sur le revenu global, plafonnée à 25 000 €, a été supprimée par la loi de finances pour 2017 au profit du régime général des revenus fonciers.
Pourquoi le nu-propriétaire ne peut-il pas être contraint d’exécuter les grosses réparations ?
Le nu-propriétaire n’est tenu à aucune obligation d’agir envers l’usufruitier pendant la durée du démembrement, car la loi ne fait peser sur lui aucune obligation de délivrance ou d’entretien continu. Même si l’immeuble subit des dégradations importantes touchant le gros œuvre, le propriétaire des murs conserve la liberté d’engager ou non les dépenses nécessaires au moment de son choix.
Cette règle fondamentale protège le nu-propriétaire contre des appels de fonds imprévus qu’il n’aurait pas les moyens d’assumer. Le démembrement de propriété sépare l’usage et la substance du patrimoine, ce qui empêche l’usufruitier d’imposer son calendrier de rénovation.
Quels sont les recours de l’usufruitier en cas d’inaction ?
L’usufruitier confronté au refus du nu-propriétaire d’exécuter de gros travaux ne peut obtenir aucune condamnation sous astreinte devant les tribunaux civils. Sa seule option concrète consiste à faire réaliser les travaux nécessaires à ses propres frais pour préserver l’habitabilité du bien et son confort d’occupation.
Dans cette hypothèse, l’usufruitier ou ses héritiers devront attendre l’extinction complète de l’usufruit pour réclamer une éventuelle indemnité au nu-propriétaire. Ce règlement de compte final s’effectue en comparant la plus-value apportée à l’immeuble avec les dépenses réelles engagées.
Comment s’applique la jurisprudence sur l’absence de trouble de jouissance ?
La Cour de cassation juge de manière constante que le refus du nu-propriétaire de réaliser des travaux majeurs ne constitue aucun trouble de jouissance pour l’occupant. L’usufruitier prend le bien dans l’état où il se trouve et ne peut réclamer de dommages-intérêts pour la dégradation progressive du bâti.
Cette absence de recours indemnitaire s’applique même lorsque le bien devient temporairement inhabitable par vétusté. L’usufruitier ne peut invoquer les devoirs habituels d’un bailleur envers son locataire, car le lien juridique du démembrement n’est pas un contrat de location.
Arbitrages pratiques et prise en charge des travaux selon la configuration
Pour déterminer avec précision quelle partie doit agir face à une dégradation, il convient de confronter l’origine du désordre aux obligations légales respectives du nu-propriétaire et de l’usufruitier.
| Situation des dégradations | Conduite à tenir pour les parties | Fondement juridique |
|---|---|---|
| Gros mur fissuré ou toiture écroulée sans faute d’entretien | Nu-propriétaire libre de payer ou non ; usufruitier peut avancer les frais sans exiger l’exécution immédiate | Article 606 du Code civil et jurisprudence |
| Dégradation structurelle provoquée par l’absence d’entretien courant | Usufruitier prend intégralement les réparations à sa charge exclusive | Manquement de l’usufruitier à son devoir d’entretien |
| Travaux majeurs financés spontanément par l’usufruitier | Formaliser une convention de remboursement à l’extinction pour éviter une requalification | Risque de requalification en donation indirecte |
Lorsque les désordres résultent d’une catastrophe naturelle couverte par les assurances, les indemnités perçues doivent servir prioritairement à la reconstruction de l’élément détruit, ce qui neutralise le conflit habituel de répartition.
Quel est le périmètre exact des dépenses de grosses réparations incombant au nu-propriétaire ?
Les dépenses de grosses réparations incombant au nu-propriétaire sont limitativement énumérées par la loi et concernent uniquement les éléments structurels essentiels garantissant la pérennité de l’immeuble. Tout ce qui ne touche pas à l’ossature générale du bâtiment reste exclu de cette qualification stricte.
La délimitation précise de ces interventions évite les litiges financiers récurrents entre les titulaires de droits réels. Lorsque l’usufruit provient d’un héritage où interviennent , la rédaction de l’acte notarié permet souvent de clarifier la ventilation de ces charges futures.
Que dit l’article 606 du Code civil sur les structures et la solidité ?
L’article 606 du Code civil définit les grosses réparations comme celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, ainsi que des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier. Cette liste légale est interprétée de manière stricte par les juges.
Une réfection partielle de toiture ou le remplacement de quelques tuiles ne constituent donc pas une grosse réparation. Seul le remplacement complet de la couverture ou la reprise intégrale des fondations entrent dans cette catégorie pesant sur la nue-propriété.
Quelle est la différence avec les réparations d’entretien de l’usufruitier ?
Toutes les réparations autres que les interventions structurelles majeures constituent des réparations d’entretien légalement dues par l’usufruitier. Ce dernier doit entretenir les peintures, les menuiseries, les équipements de chauffage ainsi que les canalisations intérieures.
Si une grosse réparation devient nécessaire en raison d’un défaut manifeste d’entretien de la part de l’usufruitier, la charge financière bascule automatiquement sur lui. Le nu-propriétaire peut alors exiger la prise en charge intégrale des dégâts causés par cette négligence avérée.
Régime fiscal des travaux supportés par le nu-propriétaire
Le nu-propriétaire qui assume le coût de travaux structurels subit un traitement fiscal qui varie directement selon le mode d’occupation et la mise en location effective du bien immobilier démembré. Les règles encadrant les déductions ont connu des évolutions législatives notables qu’il convient de maîtriser pour mesurer précisément son impact fiscal global.
La vigilance est de mise, notamment pour éviter qu’un paiement spontané de l’usufruitier à la place du nu-propriétaire ne soit requalifié par l’administration fiscale en donation indirecte taxable.
Comment fonctionne le régime de droit commun des revenus fonciers ?
Le nu-propriétaire peut déduire les dépenses de grosses réparations de ses revenus fonciers existants provenant d’autres biens loués, sous réserve que l’immeuble démembré soit lui-même loué par l’usufruitier. Cette déduction s’applique selon les règles générales de détermination du revenu net foncier.
Si le bien démembré est conservé par l’usufruitier pour son usage personnel ou laissé vacant, le nu-propriétaire ne peut imputer aucune somme sur ses propres déclarations de revenus fonciers. La location effective du bien par l’usufruitier constitue le critère déterminant pour ouvrir droit à la déduction.
Qu’en est-il de l’ancienne déduction sur le revenu global ?
La limite annuelle de déduction du revenu global des dépenses de grosses réparations pour le nu-propriétaire était fixée à 25 000 € avant sa suppression par la loi de finances pour 2017. Ce mécanisme optionnel et dérogatoire permettait d’imputer ces charges directement sur l’ensemble des revenus du foyer pour les biens reçus par succession ou donation.
Depuis l’abrogation de ce dispositif spécifique, les dépenses engagées par les nus-propriétaires suivent exclusivement le régime de droit commun des revenus fonciers. Il n’est plus possible d’effacer une fraction de ses traitements, salaires ou bénéfices professionnels grâce à ces travaux structurels.
La seule démarche indispensable consiste à vérifier l’acte d’origine du démembrement pour s’assurer qu’aucune convention expresse n’a modifié la répartition légale des travaux entre nu-propriétaire et usufruitier.
Relisez immédiatement l’acte de démembrement de votre bien pour identifier toute clause dérogatoire à l’article 606 du Code civil avant d’engager le moindre devis de gros œuvre.
Cet article est fourni à titre informatif. Les règles et législations évoluent régulièrement : vérifiez toujours les conditions en vigueur auprès des organismes officiels ou d’un conseiller spécialisé.
Sources
Pages consultées pour cet article :
- bofip.impots.gouv.fr/bofip/1852-PGP.html/identifiant%3DBOI-IR-BASE-20-60-20-20120912
- cogedim.com/investir/les-solutions-pour-investir-dans-le-neuf/l-achat-en-nue-propriete/nu-proprietaire/qui-paye-entretien-reparation-nue-propriete
- cerfrance.fr/actualites/grosses-reparations-fin-de-la-regle-de-deduction-sur-le-revenu-global
- village-justice.com/articles/absence-obligation-pour-proprietaire-executer-les-grosses-reparations,52534.html
- legalplace.fr/guides/article-606-bail-commercial
